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对公共事业建设征地拆迁审计中查出问题的分析及对策
余丽娟 封珊 陈慧明(湖北省武汉市审计局)
 
【时间:2010年07月30日】 字号: 【大】 【中】 【小】
    近年来,随着城市建设的快速发展,投资项目和规模不断增长,越来越多的土地被征用、房屋需拆迁,动用的拆迁资金越来越大,从武汉市的实际情况看,征地拆迁中存在不少程序不到位、行为不规范、手续不完备等方面的问题,本文仅就公共设施建设征地拆迁和政策执行审计中发现的问题及改进对策进行一点探讨。
    一、公共设施建设项目征地拆迁中主要问题
    (一)管理不到位,操作不规范。
    一是拆迁许可的审批仅流于形式,缺乏约束力。某项目向规划管理部门申报拆迁许可时,仅提供了简单的拆迁调查说明而非调查明细表等资料,就被批准具备拆迁条件。由于被核定的拆迁建筑面积无基础数据作为支撑,使得拆迁许可证缺乏应有的严肃性,也给拆迁人随意调整拆迁标的以可乘之机。该项目被核定的拆迁建筑面积共计53649㎡,而一户一档拆迁资料所反映的信息与之大相径庭,其中仅住宅部分的拆迁建筑面积就比拆迁许可核定的41784㎡多9245㎡,直接导致了拆迁费用增加。
    二是对拆迁房屋价格的评估不规范,缺乏公证性。房地产价格评估机构容易在经济利益的驱动下受制于人,往往发生违背房屋价格评估制度和职业规范的行为。某评估公司在对某项目的被拆迁房屋进行估价时,对被拆迁企业的经营状况未作深入的调查和核实,就轻率地作出评估结果;在对个人房屋评估时,无现场查勘原始资料作为依据的占拆迁总户数的23%,另外人为变更房屋结构和成新率的占拆迁总户数的12%。
    三是对无证房屋拆迁面积的确认不合规,缺少可信性。没有合法权证房屋的拆迁面积应经房产管理部门进行专业认定才有效。但某项目所有无证房屋只是通过拆迁工作人员绘制简单的示意图,再经业主、拆迁代办人和被拆迁人完成签字手续后,就对其拆迁面积予以了认可,这一缺少专业部门参与和认定的行为,加大了对无证房屋补偿合规、合法性判断的难度。
    (二)不区分土地和房屋的性质,人为变动拆迁补偿标准。
    武汉市一些道路改扩建项目地段的土地权属复杂,房屋种类多样,不同性质的土地和房屋交接在一起,在实施补偿时应分别严格遵守各自对应的政策和标准,但故意模糊土地权属、擅自改变房屋类型,以达到获取高于规定标准的补偿金的行为时有发生。某项目所征用土地90%以上为城中村的集体土地,应遵照集体土地和拆迁房屋政策规定,分别给予征地补偿费357万元、村民住宅拆迁补偿款8107万元,而实际套用了国有土地上房屋补偿标准给予村民住宅拆迁补偿款计14676万元,比规定的集体土地房屋补偿政策高出6569万元,此外,仍然支付了征地补偿费357万元。某拆迁承办单位通过擅自抬高房屋评定等级、改变房屋使用性质、放宽补偿范围的方式,为与之有利益关联的被拆迁人获取了比同地段同等类型房屋多达300余万元的补偿金。
    (三)计划不细密,拆迁补偿资金短缺,兑付不及时,影响了拆迁进度,加大了拆迁难度,增大了拆迁成本。
    首先,近年来,由于建设项目多,资金来源不足,公共设施建设每年的计划都是捆绑安排。资金紧张的局势难以缓解,公共设施建设的拆迁资金更是捉襟见肘。某项目共有40个拆迁子项,其拆迁补偿资金计划未能分解细化,缺乏指导性。加之有限的补偿资金还不能及时到位,导致其中一个子项的拆迁工作在中途被迫中断,原计划7个月完成的拆迁任务花了接近2年的时间才完成。
    其二,由于公共设施建设用地拆迁补偿费标准制订偏低,造成拆迁补偿价格与实际市场价格差距,使本已非常有限的补偿费用成为拆迁利益相关方争夺的目标。若再由于资金短缺而影响拆迁工作的连续性,更容易助长一些人为谋取私利而想方设法钻政策空子和管理漏洞。某项目征用城中村土地,因拆迁补偿资金不能及时到位而被迫停拆8个月,在此期间,由于周边楼盘售价持续增长,被拆迁人不愿意接受原来的拆迁房屋评估价格,于是出现回迁、抢“种”房屋、长“胖”面积等非正常现象,拆迁承办单位为了完成任务而妥协,给予补偿的房屋拆迁建筑总面积比应拆迁的多78%,多支付1600万元拆迁费。还有一些别有用心的人利用“友情操作”作幌子,从中谋取私利。这些既抬高拆迁成本,也给事后监督造成困难。
    (四)弄虚作假,巧立名目,变相增加房屋拆迁补偿收益。
    主要表现有:一是利用不属于拆迁范围内他人户口、身份证,套取拆迁补偿款。某拆迁项目中,有22%的被拆迁户都不是当地辖区户籍且无相关拆迁房屋权属证明。二是恶意分户,变相提高拆迁补偿款。某拆迁项目中两人以上共有一套拆迁房屋的被拆迁户竟占60%以上,通过采取夫妻分户、父子或母子(女)分户、兄弟姐妹分户、亲戚之间分户、甚至随意涂改户口簿信息等手段后,这些拆迁房屋的补偿面积被成倍增加。三是重复补偿,多得拆迁补偿款。某拆迁项目中,有4户利用改变拆迁房屋地址、先后提交新老身份证复印件的方式,得到二次补偿。此外,还发现有虚拟房屋,自行编制门牌号的弄虚作假现象。
    二、产生问题的主要原因及对策
    产生这些问题的原因主要有以下几个方面。一是政策法规意识淡薄,忽视法律法规的严肃性,尤其轻视执行程序方面的法律、法规。二是疏于监管,对征地拆迁行为缺乏全面的组织、指导和监督。三是拆迁补偿标准脱离实际市场价格,增大了拆迁难度,增加了拆迁风险。
    针对上述问题,我们提出如下改进的建议:
    (一)严把拆迁许可审查关。拆迁许可机关既要对拆迁申请人提供的建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案、拆迁补偿安置资金证明等相关文件、手续、证明等书面材料进行严格审查,严格把握政策尺度,保证征地拆迁补偿程序和补偿标准的合法性;又要加强对拆迁人在实施拆迁活动中的监督和检查,把好城市房屋拆迁的第一关。
    (二)做实征地拆迁的基础工作。一是前期实地踏勘、丈量和调查工作要充分周密,建立真实的明细台帐,以保证基础数据的真实、可靠;二是房屋价格评估机构应遵循市场公正性的要求,独立、客观的开展评估活动,充分体现被拆迁人的利益,保证被拆迁人的房屋拆迁补偿标准不低于同地段同类二手房的市场价格,同时也必须严格遵守有关城市房屋拆迁估价规定,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行分析、测算,提供准确的评估报告;三是组织拆迁单位、代办单位和房产管理部门对房屋的产权、面积等进行审核,防止弄虚作假,杜绝对无证房屋拆迁面积确认的随意性。
    (三)加强征地拆迁的组织管理。一是强化职责,明确分工。管理部门负责征地补偿安置政策指导和监督管理;建设单位要严格执行符合国家政策及房屋市场的补偿安置标准;有关代办单位要依照合同授予的职责,组织实施征地拆迁、移民安置、补偿等具体工作。二是统筹资金,保障实施。实行细化预算,及时拨付,专户存储,专项管理,专款专用。严格遵循先签订协议,再分期支付或按项目实施进度支付各项补偿费的原则,保证补偿费用拨付的规范性、及时性。
    (四)强化审计监督,切实维护国家和群众利益。通过竞争机制,选定中介审计机构进行全过程跟踪,对征地拆迁实物、工作进度和资金用量进行实时监督,及时纠正征地拆迁工作中出现的偏差,保证良性运作;国家审计机关采取定期检查、专项检查等方式,通过阶段性审计,调查、处理征地拆迁工作中出现的违法违纪问题,杜绝“人情补偿”,保证资金专款专用,切实维护维护国家和群众利益。
    (五)实施拆迁信息化管理,完善拆迁档案的管理工作。拆迁许可证颁发后,拆迁信息应对外全面公开,杜绝“暗箱操作”。完善拆迁档案的管理工作,拆迁档案应该有从规划、立项、拆迁许可、实施过程、拆迁人补偿资金落实,及能够反馈拆迁信息的完整资料,保证拆迁工作归档资料的真实性、完整性,便于拆迁项目完成后的查询和监督。(余丽娟  封珊  陈慧明)
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